最近，广州经常上热搜。

自暑假开始，前往广州的游客量就直线上升，广州霸榜了全国热门迁入地榜首。

还有，一条关于"广州文旅局回应引进迪士尼"的话题，冲上了热搜！

为此，网友还进行了选址投票，黄埔和番禺都出现在名单上。

为什么都抢着要迪士尼？
迪士尼不仅能创造利润、贡献GDP，解决就业，还能拉动房价。

回顾上半年广州楼市，黄埔熄火，番禺成黑马！

在广州向东向南的置业脉络里，黄埔和番禺称得上是一个经典组合。

事实上，二者能够肩并肩的原因，也是因为有不少“共通点”：

①都能地铁30分钟到珠江新城；

②都是刚需、中产阶层的置业选择；

既如此，那么，想在黄埔和番禺买房要怎么选？

没想到吧，番禺吊打黄埔

人气正在回归，消费在复苏，经济开始回暖，广州楼市也一改疲态，正在回暖。
不过，广州楼市比较割裂，豪宅越来越贵，总价越来越高；而刚需盘越做越小，压低总价。

据统计，近三个月来，广州市二手房市场表现疲软，价格持续下跌。其中，个别楼盘的跌幅更是高达30-40%。

值得注意的是，黄埔和番禺一直被拿来作比较，但是今年以来，番禺成为了黑马，其中万博更是出尽了风头。

同是改善区，但在热度上，2020年初，万博板块被老黄埔压的喘不过气来。
如今几年过去了，万博越发成熟，今年上半年，更是助推番禺区成为广州楼市黑马。
那么，为何要说现在的黄埔被番禺吊打？
我们，可以从以下几个方面来说。

1、产业PK：番禺略胜一筹

产业是片区蓬勃发展的重要引擎，也是决定一个地方价值的重要指标。

我们先来看黄埔。
黄埔区作为国家级开发区，黄埔实力“无得顶”。

去年，黄埔经济总量稳居广州第2，高新技术企业总数超过2500家，全市第一。

此外，在《2022年中全球独角兽榜》中，广州一共入选19家企业，黄埔独占5家，包括文远知行、奥动新能源和粤芯半导体等，数量居广州各区第一。

由此可见，黄埔产业正往研创链源头突破、产业链往高端迈进。

航空轮胎大科学中心

不仅如此，目前黄埔还新增110个产业项目签约动工，总投资约2212亿元，其势如破竹之势，放眼全市几乎独一档。

科学城

再说回番禺，以前大家在可能会觉得黄埔都是高新科技，而番禺产业太传统。

但现在，再看番禺，微软、小米、虎牙等500强的总部公司已进驻，商事登记数量超过4000家，逐渐成为千亿高新产业聚集的新高地，产业层次在不断提升。

在最新的广州19强独角兽榜单中，番禺番禺，一个区顶了全市21%的名额，市值占全市入选企业的67%！

更牛的是，在胡润发布的《2022年全球独角兽企业排行榜》，大湾区排名第一的企业：希音（Shein），就来自广州番禺。

更值得一提的是，番禺的产业有一项做得比黄埔好，那就是产业经纪主要围绕南大干线产业创新轴和番禺大道文商旅融合发展轴。
目前，欢聚娱乐、虎牙和程华南总部等多家创新巨头和高新技术企业已汇聚于此。

越来越多的优质项目、优质企业“用脚投票”，正好说明了：黄埔虽好，但如今的番禺更胜一筹。

2、配套PK：番禺商业胜，教育黄埔优

在配套投入上黄埔非常舍得砸钱，尤其是教育和交通两方面。

教育方面，近年来，黄埔成功引进华附系、广附系、华师系、湖南师大系等优质教育资源，先后成立了13个教育集团，涵盖全区60所学校。

此外，去年，黄埔12所学校（校区）落成开办，新开学校数量位居广州之首。

交通方面，黄埔有地铁5/6/13/14/21号线，未来5号线东延段、7号线二期、13号线二期开通，覆盖老黄埔、科学城更多区域，到达珠江新城只需30-40分钟。

商业配套方面，区域内的老黄埔、科学城、知识城等板块都有出名的购物中心，如美林天地、至泰广场、绿地缤纷城等。

但商业布局较为分散，以中小型、大众化项目为主，缺乏中高端大型商业综合体。

不过，早在2020年底，就敲定了“一主二副、一轴三带、多节点”的商业布局。就是这和旧改息息相关，旧改的难度绝非易事。

而番禺虽然不像黄埔引进了那么多公办名校，但私立学校的口碑还是不错的。

且去年，番禺教育预算投入高达52.8亿元，跃居全市第二，这个预算，是天河的约1.3倍，超过了越秀和荔湾的投入总和。

商业方面，番禺即将迎来爆发。

番禺这些年发展目标一直很清晰——就是“强中心”，打造自己的CBD。
在广州市最新的重点商圈规划中，长隆-万博也被纳入。详情猛戳（重磅！广州打造33个重点商圈！在你家附近吗？）
目前番禺区域内有万达广场、番禺天河城、四海城等连片组成繁华CBD商圈。

人流跟着商圈走，随着如此多商业配套的兑现，万博-长隆-南站这个消费新地的人气将继续上升。

万博CBD夜景图

交通方面，番禺有2号线、3号线、4号线、7号线、18号线以及22号线，地铁密度可以说是外围区中最高的。

“世纪工程”南大干线，也将进一步在横向上打通番禺内部交通。

总体而言，黄埔在大型商业配套上比较欠缺，而番禺相对于黄埔来说更具发展潜力，不止有长隆-万博商圈，还有南站商圈。

直说吧，要放弃黄埔选番禺

买黄埔，还是番禺？

黄埔一直是广州楼市的当红“炸子鸡”。

然而，上半年广州土地市场出现了8宗摇号地块，其中有5宗位于番禺区。黄埔唯一一宗地块却因故终止出让。

从土拍市场来看，上半年番禺力压一众中心区，卖地36.7万㎡，同比大涨62%。

而前两年风头很盛的黄埔，今年完全被番禺倾倒式碾压。

虽然土拍被番禺艳压了，但黄埔的价值仍然长线存在：毕竟近天河、有产业、城市界面体面、交通商业学校等配套都不差。

而番禺之所以能在广州楼市里逆势走出独立行情，主要在于抓准了时机，趁对手不注意，非常有诚意地拿出了压箱底的靓货。

这不，番禺趁热打铁，下半年，番禺拟供应12宗宅地+7宗商地。详情猛戳（好猛！下半年，番禺又要甩出王炸了，长隆放出压轴地）

而黄埔的地是这样的：热门的科学城板块，掏出的都是非核心、比较边缘的地块，比如长岭居、云埔等，这俩板块因为配套的短板，群众会纠结。

黄埔地块大部分在知识城，不难看出黄埔是想转移重点了，知识城会有很大开发强度。

所以，相比较来看，番禺拿出的地，会比较让人心动。
从土拍市场来看，黄埔楼市真的被购房者抛弃了吗？

回顾，广州上半年楼市，增城依旧是成交最高的区域，共网签9683套，成交均价为17973元/㎡。依次为黄埔区、番禺区，位列二、三位。

那么在楼市上，“睡城”和“工业区”这两张牌，哪个更能打？

在过去一年，广州楼市起起伏伏，供求倒是对一个板块价值很好的试金石。

重点板块之间的较量，可以看到，黄埔的科学城和知识城，从18年以来都走出翻倍的行情。

而番禺涨幅最为出色的，则是多条地铁在手的番禺广场，涨幅约80%。

不过两相比较，番禺的楼市更稳，受市场行情的影响较小；而黄埔的楼市有着更强的爆发力，但波动也更大。

据克而瑞的监测，去年黄埔一手住宅成交均价为41056元/平，同比上涨约3476元/平，涨幅约9%。

在房价涨势上，其涨幅要高于天河、越秀、荔湾等中心区域，上升势头很猛。

如果，再把时间线拉长，可以发现，黄埔从2018年的成交均价才17748元/平，到2019年26751元/平，再2020年31668元/平，每年房价以5000元/平的速度增长，四年涨幅达131.32%。

不过相比2018年，房价居首的旧黄埔涨了29%，边缘板块如东区和永和板块都涨了7成以上；有规划和概念加持的科学城和知识城更是近乎翻倍。

而番禺近一年来，番禺的一手房房价涨幅高达12%，从2021年的37381元/平，上涨到今天的41936元/平，超越了广州新房均价，告别刚需门槛。

究其原因，是因为有越秀·和樾府等改善项目的扎堆入市，也拉高番禺整体均价。

当然，均价在2-3字头的新盘也是有的，譬如番禺东部，莲花湾、亚运城那边，新盘价格就极其友好。

那么，番禺新房表现如此亮眼，放眼全区要怎么选？

关键一点是买房紧跟规划，聚焦长隆万博、莲花湾、国际创新城和广州南站四个板块。

另外，番禺二手涨幅也是属于稳打稳扎型。

虽然去年广州楼市不景气，但番禺依然以11885宗的数据蝉联各区榜首，这也是它连续五年成为广州“二手成交之王”，同样领先11区。

番禺之所以被称作睡城，也是因其产品丰富，能够满足不同人群需求，性价比还高，是大部分外地人来广州打拼，相对容易上车的区域了。

黄埔VS番禺，那个更值得买？

2023年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

此次公布的7月1年期LPR和5年期LPR，均与六月持平。

今年6月，LPR时隔十个月迎来下调，1年期和5年期以上LPR均跟随政策利率下调10个基点。

以首套房贷100万元，贷款30年，等额本息，为例计算。

如果LPR为4.2%，则每月月供约4890元，利息总额约为76万。

如果LPR为4.3%，则每月月供为约4948元，利息总额约为78万。

因此，LPR下降10个基点，每月房贷可以少还约58元，总的贷款利息可以省约2万元。正在还贷的是否能享受到降息，还要看购房借贷时是否选择LPR的转换。

据小编了解，广州商业银行目前首套房贷利率最低至4.2％，二套房最低至4.8％，最快2个工作日即可放款。

附：广州各大银行最新房贷利率情况

对于刚需、首套房的购房成本再下降，对上车人士更友好。
那么，想在番禺和黄埔买房，选那个比较好？

如果是自住的话，建议首选番禺。目前番禺的配套相对较成熟，人口密度也较高，比较有生活气息，也有众多成熟的大型购物商城。自住的话，番禺配套算是已经很完善了，生活方便。

如果投资的话，那么可以看看黄埔，尤其是科学城板块。黄埔作为经济区，有国家的政策扶持，而且自身财力强，有科创人才和产业导入，区域价值还是很看好的。

如果想在番禺买房，能力允许的情况下沿着长隆万博买就好，毕竟属于番禺绝对的中心；而黄埔则是科学城和老黄埔同时发力。

对于购房者而言，买这两个区没有绝对的好坏之分，应根据个人的需求预算以及楼盘产品，具体情况具体分析。

如果是你，会怎么选择呢，欢迎一起来聊聊~~